预计2020年房地产市场表现将延续平稳势态


来源:中国产业经济信息网   时间:2019-12-26





  2019年,我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧。中央聚焦房地产金融风险,坚持住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势;地方因城施策保持房地产市场稳定。


  展望2020年,业内分析认为,房地产调控继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,同时按照因城施策的基本原则,适度保持政策优化的空间和灵活性。在此背景下,2020年市场表现将延续平稳势态。


  住宅价格环?#26085;?#24133;持续低位


  根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示:2019年1-11月,全国百城新建住宅价格累计上涨2.91%,较2018年同期收窄1.92个百分点,其中各季度累计涨幅均呈现收窄态势。


  从最近的单月数据来看,2019年11月,百城住宅均价为15105元/平方米,环?#26085;?#24133;连续13个月在0.4%以内,同?#26085;?#24133;收窄至3.17%,11月百城中有40个城市新建住宅价格环?#35748;?#36300;,下跌城市数量为2016年2月以来最高值。就十大城市整体而言,2019年以来,十大城市新房价格环?#26085;?#24133;持续震荡在低位区间;各季度累计涨幅均在1%以内,10-11月累计涨幅仅有0.06%。


  综合来看,2019年以来,百城新建住宅价格环?#26085;?#24133;持续在低位区间。截至11?#36335;藎?#21333;月环?#35748;?#36300;城市数量明显增多,累计涨幅延续2018年收窄趋势。其中一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅提升,二、三?#21335;?#22478;市价格累计涨幅延续回落态势,尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力显现。


  二手房市场方面,价格下行趋势更为明显。尤其是2019年下半年以来,受热点城市新房供应规模增加的影响,二手房市场买方议价空间逐渐加大,部分城市二手房价格调整压力突出,导致十大城市二手房均价累计有所调整,且最近几个月跌幅进一步扩大。


  中国指数研究院相关负责人分析认为,在“房住不炒”和以稳为主的政策基调下,房地产调控效果显现,多数代表城市各类楼盘价格涨幅有所回落。成?#29615;?#38754;,一线城市中?#22270;?#20301;楼盘销售金额占比提升,二三线城市居民置换需求不减,改善型需求继续稳步?#22836;擰?#23637;望未来,在土地供给结构和住房制度改革的趋势下,住宅价格上涨空间进一步减小。


  各线城市成交量分化加剧


  2019年7?#36335;?#20197;来,苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市持续加码楼市调控。同时,央行要求保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房。6月以来,全国首套房贷平均利?#39135;?#32493;上行,这些均限制?#21496;?#27665;加杠杆的空间。在房地产信贷融资方面,5月以来监管层从银行、信?#23567;?#20538;券等多方面出手,严控资金违规流入房地产。


  从住宅市场成交量的走势来看,2019年2月,易居研究院监测的40城新房成交量创2015年3月以来的48个月新低。3-5月,部分城市楼市出现小阳?#28023;?0城新房成交量同比小幅增长。6月部分房企冲刺半年度业绩,推盘量加大,40城成交环比小幅增长,7?#36335;?#20197;来40城成交量小幅震荡下行,下半年月均成交量略低于二季度。


  “本轮楼市行情一线城市领先于其他城市启动,也领先其他城市开始调整,从2019年的成交量走势及同比增幅来看,一线城市成交量上半年开?#35745;?#31283;反弹。但6月以来一线城市成交量有所下?#25285;?#22312;目前楼市严调控的背景下,成交量虽相比2017年下半年和2018年有所增长,但相比2015和2016年的高位还有较大差距。”易居研究院研究员沈昕分析称。


  截至今年11月底,受监测的40个典?#32479;?#24066;新建商品住宅成交面积环比小幅增长3%,同?#35748;?#38477;8%。其中,11?#36335;?个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长9%,同比增长29%,成交面积绝对值处于2014年以来的平均水平。


  沈昕分析认为,后续来看,一线城市由于连续两年成交?#24247;?#36855;,上半年已企稳反弹,但三季度以来成交量有所下滑,在目前楼市严调控和信贷?#29615;?#26494;的背景下成交量难?#31908;?#32493;增长;东部二线城市中苏州2019年已两次升级调控政策,南京、杭州、宁波等多城三季度以来房贷利?#39135;?#32493;上调,预计后续还会继续降温;其他地区的二线城市和三?#21335;?#22478;市的成交量则面临较大的下降风险。


  临近年末,部分房企由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩,会加大推盘力度,打折促销的现象?#19981;?#22686;多。沈昕表示,“但在中央的明确表态下,虽然房企推盘量可能大幅增加,成交量则难以明显增长,2020年年初成交量有可能会进一步下降。”


  2020年房地产延续平稳走势


  上述中指院负责人分析指出,综合来?#25285;?#25151;地产市场保持以稳为主正是基于2019年保持楼市调控定力、各地因城施策取得的积极效果。?#29615;?#38754;,房地产金融抑制政策贯穿全年,这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另?#29615;?#38754;,相较于2018年,随着各地市场形势的分化,2019年因城施策进一步深化,这在一定程度上保障了市场的整体稳定。


  克而瑞研究中心研究员杨科伟分析认为,当下房地产市场运行?#28304;?#21512;理区间,市场下行压力整体可控,房地产依旧是中国经济的“压舱石”。可以预见的是,稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调,继续坚持“房住不炒”的定位,落实因城施策的长效调控机制,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。


  “预计2020年房地产融资将边际改善,但房企整体融资环境依旧偏紧,监管核心在于房企融资用途的合规性,保证未?#35789;?#24037;和竣工的?#34892;?#36827;行。”杨科伟分析认为,在LPR利率中枢下移的作用下,按揭贷款仍是银行信贷优选,2020年房贷利率大概率稳中有?#25285;员?#25903;持居民合理的自住以及改善性购房需求。


  杨科伟认为,结合地方政府对调控政策的落实力度来看,“?#21335;?rdquo;政策仍是地方调控重要抓手,政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、?#20174;?#26356;快,各城市可以根据房地产市场实际情况,及时调整未来政策走向,?#21592;?#25552;高政策的针对性以及?#34892;?#24615;。“预计2020年人才新政将继续发力,更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛。”


  针对未来的房地产市场趋势,中指院方面分析认为,从全国?#27573;?#26469;看,2020年我国房地产市场在行情周期轮动背景下,结构性市场机会?#28304;妗?#20854;中,长三角、粤港澳地区需求支撑度高,短期市场存一定回升动力。“综合来看,尽管未来市场回升速度或有所放?#28023;?#20294;整体表现将平稳运行。”(记者 高?#22467;?/p>


  转自:经济参考报

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